Veirett over annens eiendom er kilde til tvister av ulike sorter. Tvistene kan gjelde om det eksisterer en veirett eller omfanget av en veirett. Gir rettigheten  rett til kjøre bil eller kun til å til fots? Hvordan løses slike tvister? Nedenfor skal det sies noe om dette. Det skal også sies noe om muligheten til å ekspropriere seg til veirett, såkalt innpåkjøp.

Det som omtales her er adkomstrettigheter til en eiendom, som også kalles veirett eller ferdselsrett. Ferdselsretten går over en annens eiendom. Den eiendom som har en veirett over en annens eiendom kalles gjerne «den herskende eiendom», mens den eiendom som må tale veiretten kalles «den tjenende eiendom».

Veiretter (adkomstretter) faller inn under det som kalles «servitutter». Vi har en egen servituttlov fra 1968, som definerer servitutter til særretter over fremmed fast eiendom til en spesifikk bruk eller utnyttingsmåte, eller en rett til å forby spesifikke bruksforhold, tilstand eller virksomhet (negative servitutter). Loven er lagt opp slik at den viker for avtale eller særlige rettsforhold, jfr. dens § 1. Nedenfor går jeg ikke inn på spørsmålet om overskridelse av en ferdselsrett, som servituttloven har bestemmelser om.

Stiftelse av veiretter

Veiretter (adkomstretter) kan etableres gjennom avtale, ved ensidig erklæring, herunder også testamenter og gaveerklæringer. Adkomstsrettigheter oppstår også regelmessig gjennom hevd, ved at en viss trasé blir brukt over tid og i god tro. Slike rettigheter kan også eksproprieres, noe som skal sies noe om nedenfor, samt gjennom jordskifte. Det vanligste er at veiretter er etablert gjennom en avtale. Dette kan f.eks. være i en avtale om salg av en hytteeiendom.

Ved avtale eller erklæring som angir en rett til adkomst, er det ikke lett å bestride at det foreligger en rettigheter. I så fall må evt. den tjenende eiendom bevise at retten på en eller annen måte er bortfalt, gjennom eksempelvis etterfølgende avtale, hevd eller passivitet.

Veirettigheter som oppstår gjennom hevd er annerledes. I slike tilfeller må den som hevder bevise at hevdsvilkårene er oppfylt for å kunne si at en permanent adkomst er oppstått. Det må bevises en viss bruk gjennom lang nok tid, 20 år ved nødvendig vei og 50 år ved en unødvendig adkomst. Den som hevder må bruke i strid med hva som egentlig er tillatt. Den som bruker noe i tråd med f.eks. en avtale om tidsbegrenset bruk, vil aldri kunne hevde. Dette betyr også at den som påstår hevd må vise aktsom god tro; en må ha trodd at bruken var berettiget.

I slike hevdssaker kan det være nødvendig med omfattende bevisføring om disse forholdene, ofte mange vitner. Det er likevel ikke uvanlig at veirettigheter har oppstått gjennom hevd. Dette kan være en sti til ei hytte eller en at man over tid har brukt en etablert vei i den tro at man hadde rett til det.

Veirettens omfang – stiftelsesgrunnlaget

Adkomstrettens nærmere omfang vil i første omgang måtte fastlegges ut i fra dens stiftelsesgrunnlag. Ved en avtale omkring retten kan det være klarlagt at det kun er tale om adkomst «til fots». I så fall er det klart at det ikke kan kjøres med kjøretøy. For øvrig kan stiftelsesgrunnlaget også si noe om hvilke plikter rettighetshaveren har til å vedlikeholde den aktuelle adkomst (vei).

I noen tilfeller vil stiftelsesgrunnlaget kunne være slik utformet at det må en nærmere tolkning og evt. også utfylling til for å finne omfanget. Hva ligger det f.eks. i at en har en «veirett» uten at noe mer står? Det kan være nærliggende å tolke dette slik at en har en ubegrenset adkomstrett til sin eiendom, med de fremkomstmidler som er naturlig ut i fra tida og forholdene. Hvis den avgivende part mente noe annet, ville det jo vært naturlig å få dette inn, eksempelvis ved å spesifisere at en kun kan gå til fots.

Ved hevd vil også omfanget av den hevdede rett måtte klarlegges. Er det kun hevdet rett til å komme seg frem til fots på en sti, eller er det hevdet rett til å kjøre på en vei, eller er det etablert en vei som ikke ettertid kan kreves fjernet?

Veirettens omfang – servituttloven

Det er en som nevnt en egen servituttlov. Denne har også sentrale bestemmelser om omfanget til en servitutt. Disse kommer særlig til anvendelse der stiftelsesgrunnlaget ikke i særlig grad gir svaret, men har også noen prinsipper som må gjelde uansett, særlig i § 2.

For det første bygger lovens § 2 på et prinsipp om at ingen må bruke sin rett slik at det er «urimeleg eller uturvande til skade eller ulempe for den andre.» Det skal altså ikke kjøres hensynsløst på en vei, på en måte som skaper unødvendig støy, eller kanskje farlige situasjoner, for den tjenende eiendom og de som bor der.

For det andre bygger servituttloven på et prinsipp om at innholdet i rettigheten følger tida og forholdene, andre ledd i § 2. De ligger altså ikke fastlåst til det som var vanlig ved stiftelsestidspunktet. Om en har en veirett over annens eiendom uten noen særskilte begrensninger, etablert i 1899 da det ikke fantes biler, vil situasjonen i 2022 være at rettigheten gir rett til å kjøre bil. Retten til å ta seg frem til sin eiendom er altså ikke låst til hest og kjerre, men følger den samfunnsmessige utviklingen.

Det er ikke gitt at veirett over annens eiendom omfatter rett til å kjøre til eiendommen i næringssammenheng. Dersom rettigheten er til en boligeiendom, et hus, og eier på et eller annet tidspunkt etablerer et større garasjeanlegg for lastebiler på eiendommen, er det ikke gitt at veiretten omfatter en slik mer omfattende og tyngende bruk.

Et annet praktisk og ofte forekommende spørsmål er om en ferdsels-/adkomstrett følger med ved salg og fradeling fra eiendommen. Allerede i 1915 ble det uttalt av Høyesterett at når intet annet fremgår av stiftelsesdokumentet, og ikke særlige forhold foreligger, må formodningen være at veirett tilkomme senere utskilte parseller. Rettspraksis viser dog at det legges stor vekt på hva formålet med ferdselsretten til den opprinnelig herskende eiendom er. Er det gitt veirett til en eng ment for landbruk, er det ikke gitt at en fradelt tomt til hyttebruk vil få veirett. Det legges også stor vekt på hvor stor merbelastning den tjenende eiendom påføres ved disse vurderingene.

Endring og sletting av veiretter

Loven har regler om «omskiping og avskiping.» Dette er andre ord for endring/omlegging av servitutt, eller utsletting/fjerning (avskiping) av servitutt.

Omskiping (endring) er regulert i lovens §§ 5 og 6. I den førstnevnte paragrafen åpnes det for en endring (flytting eller nærmere fastlegging) av en veirett der parten som krever dette bærer kostnaden selv, og den nye rettigheten er minst like god for motparten som tidligere. Dersom det er klart at endringen blir til begge parters fordel, kan kostnaden deles med en høvelig sum på hver. Denne bestemmelsen kan ikke brukes til å endre en rettigheten så mye at den blir av et annet slag enn tidligere.

§ 6 i servituttloven åpner for endring som gjør at den nye situasjonen ikke er like god for motparten. Da må det være mye om å gjøre for den som krever det, og vinninga på den krevende parts side må være vesentlig større enn tapet på motpartens hånd. Videre må det ytes en erstatning til motparten i form av «jord, rettar eller pengar.»

Sletting av veiretter (servitutter) er en form for ekspropriasjon mot den som har rettigheten. Det er derfor ikke kurant å få til dette. Serviuttlovens § 7 sier at rett som klart er til mer skade enn gagn, kan eieren få avskipet såfremt misforholdet ikke kan rettes opp gjennom endring (omskiping) etter §§ 5 og 6. Siden dette er ekspropriasjon, må eieren yte erstatning til den som mister sin rett, jfr. annet ledd i § 7.

En alternativ og ofte fornuftig fremgangsmåte for å endre på veiretter (og andre bruksretter), er sak om jordskifte for jordskifteretten. Les mer om dette i egen artikkel ved å trykke her.

Rett til innpåkjøp – ekspropriasjon av veirett

Det er tilfeller hvor en eiendom ikke har noen etablert veirett, men hvor dette er en nødvendighet samlet sett. I disse sakene vil veirett over annens eiendom kunne etableres gjennom ekspropriasjon (innpåkjøp). Dette vil være «siste utvei» der det ikke er mulig å få på plass en veirett gjennom avtale. Her skal dette kun kort omtales.

Hjemmel for ekspropriasjon vil være veglova § 53. Dette er altså en ekspropriasjonshjemmel, og det er viktig å huske at dette innebærer noen økonomiske utfordringer for den som ønsker å «tvinge» gjennom en veirett: Eksproprianten (den som krever veirett) må bevise at inngrepet klart vil være til mer gagn enn skade. Dette er selv forholdsmessighetsvurderingen som må oppfylles for å få medhold i ekspropriasjon.

Eksproprianten må betale «vederlag til den det råkar.» Med andre ord skal det betales erstatning. Erstatningssummen fastsettes konkret. Det vil f.eks. kunne være stor forskjell på å få rett til å bruke en nyetablert vei i forhold til en gammel vei som har ligget der i mange år. Det er saker som viser at selve erstatningen ikke nødvendigvis er avskrekkende.

Men, eksproprianten må også erstatte de kostnader som påløper for øvrig i saken. Det er alle gebyrer til rettsinstansen, herunder godtgjørelse til evt. skjønnsmedlemmer, og også advokatkostnader til den som utsettes for kravet om innpåkjøp. Disse kostandene kan bli omfattende og er nok en grunn til at mange tenker seg om før man setter i gang en slik sak. En avgjørelse i første instans kan også bli anket til lagmannsretten.

Tidligere var det en adgang til å ha jordskiftesak om innpåkjøp, og lempe noe av omkostningene over på den som utsettes for tvangsinngrepet. Denne muligheten synes å ha opphørt med ny jordskiftelov, men det er ikke helt avklart per nå.

Mars 2022

Advokat Ole-Sverre Midling-Hansen