Nye regler avhendingsloven: Avhendingsloven er endret ved salg av bolig til forbruker fra 1. januar 2022. Dette for å forsøke å dempe antall tvister. De nye reglene i avhendingsloven går i korthet ut på at selger av bolig til forbruker ikke lenger kan ta et «som den er» forbehold. Isteden skal kjøper ikke kunne påberope seg som mangel det som fremgår av tydelig av salgsdokumenter. Her skal vi se på hva som ligger i dette ordet «tydeleg».

Kjøpers undersøkelsesplikt

Avhendingsloven § 4-10 første ledd sier i første punktum at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe kjøper kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Annet punktum er ny. Den sier at kjøper skal regnes for å kjenne til omstendigheter som går «tydeleg» frem av tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøper er blitt anledning til å sette seg inn i.

Nye regler avhendingsloven: Tilstandsrapport

I tredje punktum er det gitt mulighet til å lage forskrift om hvordan tilstandsrapporter skal utformes og innholdet i disse, for at rapportene skal være tydelige. Det er gitt en forskrift om dette. Denne forskriften vil ha stor betydning for tilstandsrapporter, selv om også lovens tydelighetskrav kan få betydning. Forskriftsbestemmelsene stiller en rekke krav til slikt som

  • Takstmannens uavhengighet
  • Klart språk i rapporten
  • Hvilke undersøkelser som skal foretas
  • Hvordan undersøkelsene skal foretas
  • At tilstandsrapporten ikke kan være eldre enn ett år

Nye regler avhendingsloven: Tydelige salgsdokumenter

For andre salgsdokumenter enn tilstandsrapporten, vil lovens krav om tydelighet være av avgjørende betydning. Andre salgsdokumenter omfatter bl.a. slikt som selgerens egenerklæringsskjema og salgsoppgaven (prospektet). Dokumentene må være gjort tilgjengelige for kjøper, uten at dette innebærer for store vanskeligheter for kjøper, før avtalen blir inngått.

Hva ligger i dette kravet om at omstendigheter må fremgår «tydeleg»?

Forarbeidene til loven uttaler bl.a. at kravet er der for at kjøper skal kunne danne seg et riktig bilde av eiendommen og tilpasse sitt bud deretter. For at dette skal oppnås må opplysningene være forståelige, ikke for vage og fullstendige. Det påpekes at tydelighetskravet legger føringer på opplysningenes form og innhold. For eksempel kan spesielt viktige opplysninger om risiko stå klart frem i forhold til den øvrige teksten, eksempelvis med eget punkt eller uthevelse.

Kravet til innhold kan innebære at det ikke vil være tilstrekkelig med «nakne» opplysninger i salgsdokumentasjonen i tilfeller hvor en nærmere forklaring ville ha vært naturlig. Her nevner forarbeidene som eksempel at det ikke nødvendigvis er nok å skrive at et vindu er «for lite». Det kan være nødvendig å forklare konsekvensen av dette, hvis det medfører at rommet ikke lovlig kan benyttes til beboelse.

I lovens forarbeidene uttales det generelt at tydelighetskravet er ment å forhindre at det gis «vage og forbeholdne opplysninger i salgsdokumentene for at kjøperen skal anses å kjenne til disse.» Det påpekes at det «overordnede vurderingstemaet bør derfor være om forholdet ved eiendommen er presentert slik at en vanlig forbruker har mulighet til å forstå hva opplysningen betyr.»

Disse nye reglene i avhendingsloven er altså ment å dempe konfliktnivået etter kjøp og salg av bolig. Vi får se om det blir tilfellet. Hvis du havner i en sak om feil og mangler, kan vi bistå deg med din sak.

Ta kontakt for en prat og vurdering av din sak.

Advokat Ole-Sverre Midling-Hansen

Mai 2022