Feil og mangler ved kjøp av bolig er en kilde til utallige tvister. Få lover har vært så mye for domstolene som avhendingsloven. Kjøp av bolig er den største investeringen gjennom livet for de fleste. Derfor kan det lett oppstå misnøye og krav der tilstanden til boligen ikke er slik som lovet og forventet.

Når foreligger det en mangel ved boligen?

Avhendingsloven angir generelt at eiendommen har en mangel dersom han ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen partene har inngått. Loven har ellers noen særlige regler som gjelder der det ikke er avtalt noe annet. Det er viktig å huske at avhendingsloven er bindende ved forbrukerkjøp. Det kan ikke avtales noe som stiller forbrukeren dårligere enn loven.

Vurderingen av feil og mangler ved kjøp av bolig knytter seg til det tidspunktet risikoen går fra selger til kjøper. Normalt er dette ved den avtalte overtakelsen. Det kan også foreligge en mangel selv om den viser seg etter overtakelsen. Altså omfatter loven det som kalles skjulte feil og mangler Skjulte feil og mangler viser seg typisk etter at kjøper har overtatt og bodd i boligen en viss tid. Det må da bevises at feilen forelå ved risikoens overgang (vanligvis overtakelsen).

Selger kan også ved garanti eller på annen måte ha påtatt seg ansvar for egenskaper eller annet ved eiendommen lenger enn til overtakelsen. Da kan også feil som oppstår senere være en mangel.

Dersom en feil oppstår etter overtakelse pga. selgers avtalebrudd vil det også utgjøre en mangel.

Som den er forbehold

Frem til 1. januar 2022 var det vanlig med generelle forbehold der eiendommen som ble solgt var en bruktbolig. Dette ble kalt som den er forbehold. Forbeholdet innebar at selger på generelt grunnlag sa at eiendommen ble solgt i den tilstanden den var. Feil og mangler ved kjøp av bolig forelå da kun forelå der tilstanden var vesentlig dårligere enn hva kjøper kunne forvente ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Dette var en regel som førte til en rekke tvister. Ved forbrukerkjøp ble lovens regel endret fra 1. januar 2022. Nå kan det ikke tas slike generelle forbehold ved forbrukerkjøp av bolig. Isteden skal kjøper forutsettes å kjenne til alle omstendigheter som tydelig er formidlet gjennom salgsdokumenter, inkludert tilstandsrapport. Omstendigheter som er tydelig formidlet kan kjøper ikke påberope som mangler.

Det er ellers viktig å være klar over at ved andre salg enn til forbrukere, altså til næringsdrivende, er det fortsatt full anledning til å bruke som den er forbehold.

Les mer om de nye reglene i artikkel om tydelighetskravet.

I tillegg er det innført en generell regel om at det ikke kan gjøres gjeldende som mangel feil som koster under kr. 10.000,- å utbedre. Dette gjelder ikke ved boliger solgt som nye.

Lovens generelle krav til tilstand

Avhendingsloven har som nevnt noen generelle krav til tilstanden til en eiendom. Eiendommen skal være i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Loven sier også at eiendommen skal fungere til særlig formål som selger kjente eller måtte kjenne til da salget ble avtalt. Dette gjelder likevel ikke dersom kjøper ikke bygde på selgerens kunnskap eller vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Ved forbrukerkjøp er det en ny regel at eiendommen skal være i samsvar med offentligrettslige krav i lov eller i kraft av lov, som gjaldt da avtalen ble inngått.

For øvrig har loven generelle bestemmelser om særlig arealsvikt og hva som skal følge med eiendommen i form av gjenstander (ting) og rettigheter).

Manglende opplysninger om eiendommen

Det er en sentral regel i avhendingsloven at manglende opplysninger om eiendommen ofte vil utgjøre en mangel. Selger har da oppført seg klanderverdig og kritikkverdig, og det er ofte liten grunn til å beskytte selger fra et mangelskrav.

Loven sier at slike manglende opplysninger er en mangel dersom kjøper ikke har fått opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til. Videre er det et krav at kjøperen hadde grunn til å regne med få opplysningene.

Det siste vilkåret er at omstendigheten er slik at en kan gå ut i fra at det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt. Altså er det ikke alle forhold som er relevante, typisk mer bagatellmessige ting. Det må være forhold som gjør at kjøper ville betalt mindre eller kanskje ikke kjøpt eiendommen i det hele tatt. Dette kan være at eiendommen har et gjentakende problem med tilbakeslag av kloakk, rotter eller at en hybel ikke kan leies ut.

Uriktige opplysninger om eiendommen

Uriktige opplysninger i egenerklæringsskjema, eller på annen måte før avtaleinngåelse, vil også ofte utgjør en mangel. Lovens regel er at eiendommen har en mangel dersom den ikke svarer til opplysninger som selger har gitt kjøperen. Dette inkluderer opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger.

Det er et krav at en kan gå ut i fra at opplysningene har virket inn på avtalen, på samme måte som ved manglende opplysninger om eiendommen.

Selger kan også unngå mangelsansvar ved å rette opplysningene på en tydelig måte før avtalens inngåelse.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Kjøpers undersøkelsesplikt er viktig. Generelt kan kjøper ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått.

De nye reglene ved forbrukerkjøp gjør denne regelen enda mer sentral, som nevnt ovenfor. Kjøper må nå passe på å gå nøye gjennom salgsdokumentene. Opplysninger som fremkommer der på en tydelig måte vil ikke kunne gjøres gjeldende som en mangel.

Der kjøper faktisk undersøker eiendommen eller unnlater å følge selgers anmodning om slik undersøkelse, vil kjøper ikke kunne påberope som mangel noe kjøper burde oppdaget ved slik undersøkelse. Dette gjelder ikke der selger har vært grovt uaktsom, typisk ved tilbakeholdelse av opplysninger.

Generelt står kjøpers undersøkelsesplikt tilbake for selgers plikt til å gi informasjon om vesentlige forhold ved eiendommen.

 

Advokat Ole-Sverre Midling-Hansen